土地が高騰する理由

土地の価格が高騰する理由がある程度決まっています。
基本的には、そのエリアがどれだけ経済活動が活発か、という事が理由として挙げられます。
首都圏での土地価格が高騰してなかなか落ちないのはそういう理由があるからです。
またオフィスビルの需要が増大して、都心商業地の土地価格が上昇して色々な影響が生まれた、と考えるのが妥当なところでしょう。
その影響で付近の周辺住宅地の土地価格も同時に上昇したものだと言われています。

地価が上昇している理由は至極単純です。
土地需要のが高いことになり、買い手が多いというのは主な理由でしょう。

土地価格が上昇する理由は交通アクセスの利便性の高さ、人口増加率の上昇、商業活動が高いところなどが挙げられます。
首都圏はすべての条件に揃っているため高いのです。
基本的に人気のある土地は需要の高い土地と見るべきでしょう。
価格の差は一目瞭然です。どちらが便利なのかと言ったら価格を見れば分かります。
が、そこがその人にとって住みやすいところかどうかは分かりません。
茨木市三島丘不動産

たとえば、都心で狭い土地と郊外での広い土地、同じ価格だったらどちらに住みたいですか? ということです。
これは購入したいと考える条件によって変わってきますのでどちらが正解かとは第三者からでは言えません。
交通の利便性は高いが狭い土地を購入して、狭い家に住みたいのか。
交通の利便性はそれほど高くはないが、環境がよく広々とした家に住む事ができる。
メリット・デメリットの違いはそれだけではありませんが、どちらを選ぶかはその人の考え方次第です。

土地の良さは価格では決まりません。
あくまでそれは一般的な需要と供給の問題でしかないのです。
高いところだから住みやすい、という部分は多少ありますが、ベストな選択かどうかは別問題だと思います。
そこは購入する人の事情次第です。
まずは住みたいエリアの条件を明確化する事が重要になってきます。
人気のあるエリアがあなたにとって住みやすい土地なのか、しっかりと見極める必要が出てきます。

資産価値は土地で見出す

不動産を選ぶ時には資産価値の高い物件を選ぶこと、というのが一般的です。
しかし住宅のどこに資産価値を見出せば良いのか、という事になります。
それはもう、”立地”と”建物”になるかと思います。

ではどちらを重点的に考えれば良いのか。
両方だと考える人も多いかもしれませんが、建物は時が経てば価値が必然的に下がって行ってしまいます。
古くなればそれだけ価値が低くなる、という事です。
住宅を売ろうと考えたとき、その価格は築年数にもよりますがほとんどが土地価格だとお考え下さい。

資産価値を判断する基準としてなるがやはり立地です。立地とは土地の事を言います。
土地は昨今の不景気の影響などにより価格が下がる事もありますが、その価値がゼロになることは無いです。
では、資産価値の高い立地とはどういうことか。

基本的には、交通アクセスの利便さ、その地域のイメージなどでしょう。
住む場所として人気のある土地ってあるかと思います。そういう土地の価格は下がるどころか上がる事もあります。
ブランドイメージが根強く残る住宅街は資産価値の高い場所と言う事ができます。
イメージだけで価格が変わる、というのが土地になります。
人気のある高級住宅地で、都心に近く交通の利便性が高い、また学校、病院、公共施設の環境が身近にあるとなれば非常に高い評価になるかと思います。
結局はその地域のイメージと、利便性で決まるという事です。

また、近くに新しい鉄道路線が開通したり、開発の兆しが見える地域も価値が上がる兆候です。
中には失敗する事もありますが、駅の近くなどはその駅がどこへ繋がっているかにもよりますが資産価値が出てきます。
たとえば、数年前までは1000万円ぐらいだった土地価格が地域の発展と共に最終的に3000万円まで上がった、という事も無きにしもあらずです。
極端なたとえではありますが、土地はそれだけの可能性があるという事です。住宅のみで資産価値を出すのは正直厳しいです。土地が可能性を持っています。
購入価格よりも売りに出す価格が低くなってしまうのは、住宅に価値が付かなくなってしまうから、というのは覚えておいて損はありません。

金利の変動の見極めは可能か

住宅ローンを組むとき、金利の問題がどうしても出てきます。
固定と変動、それぞれありますが、どっちがお得かは結果論でしかありません。
安定しているのは固定金利の方です。
常に固定された金利になりますので返済額の見通しが立てやすいというのがメリットかもしれません。
変動金利は金融情勢の影響をもろに受けますので、返済中でも勝手に金利が変化します。

変動金利は半年に一度変化します。
その際、最初に設定した金利よりも高くなったり低くなったりするのが特徴です。
もちろんローンの返済額にも影響が出てきます。
そのため返済額が5年ごとに見直されたりします。
変動金利のメリットは金利が低下したときに出てきます。

現に、金利の低下の影響でマンションの購入率が昨年よりも20%近く上がっていました。
それだけ金利の影響が強いとも言えます。
そう見ると、低くなる事を前提にするのであれば変動金利でしょう。
でも、金利の変化は生き物のように変化します。

変動金利は金利が高いときに契約した場合、金利が下がらなければローンを返済する事になります。
先ほどいったマンションの住戸の購入率が上がったのはこのせいです。
だからと言って金利が低いときに契約したとしても、上がってしまったらそのまま返済額に大きな影響を与えます。
見通しが立てづらいというのが変動金利のデメリットです。

金利の上下の状況はしっかりと見極める事は可能なのか。
おそらく無理でしょう。リーマンショックが来る事を数年前から予見していたのであれば可能性は出てきます。
が、起こるまで誰もそんなこと想像していなかったと思います。
国内だけでなく、海外の経済影響も受けるため完全に見通す事は不可能に近いです。
だから固定金利の方が安定している、という事になります。
あとはローンの返済速度でしょう。
金利が低い状態のまま完済できれば金利の影響を最小限に留める事ができます。
金利が低いときに契約して、その低い時期のうちにすべて返済し終えるというやり方です。
この方法がもっとも費用を抑えることができるやり方でしょう。

予測困難な金利問題

ローンを組むとき、必ず金利の問題が出てきます。
変動金利にするか固定金利にするか、です。
そして、これら金利を選ぶ基準としてまず一番最初に出てくるのが”どちらが得”なのか、だと思います。
額が大きいため、仮に1%上がったとしても支払いに大きな影響が出てきます。
ですが、変動金利か固定金利のどちらが正しい選択なのか、というのは決められないのです。

この先の経済状況もありますし、この先どんな事が起こるか分かりません。
リーマンショックを覚えている人も多いかと思います。
まず誰があれを予想できたでしょうか。

将来金利はこんな具合になるだろう、という意見は数多くありますが、すべて推測の域から出ていません。
今は下がって行く一方だ、という意見が濃厚ではありますが、それが10年先、20年先もずっと一緒でしょうか。
これらの意見はすべて推測です。結果として、という場合もありますが、結局は結果論に過ぎないのです。

住宅ローンの返済額の正確な計算は難しい、というよりも出来ないと言った方が正しいかと思います。
変動金利の場合も、得するのか損をするのか、ローン返済期間での金利を全期間を正確に予測することは不可能です。
借りる時点で変動金利での住宅ローンの返済額の正確な数字は出せません。

フラット35などの全期間固定金利は借りた時点で返済終了までの期間、金利がはっきりしています。
固定なので、金利が下がろうが上がろうが支払額は変わりません。
計算しやすいのは固定金利でしょう。ただ変動の方が下がれば支払額が少なくなります。

どちらが得なのかは分かりませんが、得だったのかというのは支払い終わって初めて知る事ができた情報ですよね。
要は結果論に過ぎないということです。
どちらが得なのか、それ以外の観点で変動金利か固定金利かを選びましょう。

出ない答えを求めても仕方がありません。支払いやすい方で選ぶのが一番かと思います。
こればかりはどうしようもありません。

危うい競売物件

売りに出されている物件の中には競売物件というものが紛れ込んでいる場合があります。
競売物件とは、持ち主が何かしらの事情でローンを支払えなくなり、様々な理由で所有者が手放した物件を裁判所が売りに出した物件の事を言います。

競売物件は同じ条件の物件があったとして、相場よりも2、3割安いです。
ただ、人気物件となると相場よりも高くなります。
立地条件や、その建物の劣化状況など、高くなる要素は色々とあります。
競売物件の場合、支払いは現金一括がルールになっていますのでおいそれと手を出すのは危ないです。

しかも、先ほども言ったようにちゃんとした物件でない場合が多く、落札してようやく住もうとしても住人がいたり、立ち退き料を請求される場合もあります。
また住んでみたら、前住者が滞納していた色々な費用を今住んでいる人へ請求されることもあるようです。

なぜこんな状況が起こってしまうのか。
原因は裁判所になります。調査から競売までの期間が非常に長いため、その間に色々と状況が変わってしまうのです。
競売が決まった時点でその物件に対しての調査報告書などが資料として公開されます。
が、それはもうだいぶ前の情報なので具合が変化している事が多々あるからです。
所有者がいないため、物件が色々なところで一人歩きしている、という感じになります。

司法の裁判所が売りに出している、という部分で安心している人もいますが……。
ずさんという言い方もできますが、ただ単に調査から競売まで時間が掛かってしまう事が問題だったりします。
詳細まで調査しようとしていないのでこのようなことが起きてしまうのです。

煙の無いところには火は立たない、と言いますか、宙ぶらりんになった物件には手を出さない方が良いということです。
オススメできない理由は他にもあって、競売物件は落札後してもその物件を明け渡す時にしか内部を確認できません。
格安で手に入れてラッキーと思っていたのに、リフォームなどをしないと人の住める状態ではなかったとなり、中古住宅、ましてや新築物件を買った方が安く済んだ、という事も十分にあります。
中には事件や自殺などの曰くつき物件もあります。

資産価値の高い土地の条件

資産価値の落ちない土地というのは値崩れしない土地と言えます。
一般的には住みやすい場所、というのが資産価値のある土地です。

では、具体的にはどういう土地が資産価値があるのでしょうか。

1 生活利便性

周囲に日常生活に必要な施設がある場所です。
商店街や商業施設、また金融機関や医療施設、学校などもその中に含まれるかと思います。
普段の生活に欠かせない施設が周囲にあるとその土地の価値はなかなか落ちません。
状況に合わせて柔軟に対応できる便利な街が暮らしやすさ、そして魅力へと繋がって行きます。

2 交通利便性

資産価値の中で最も大きな割合を占めているのが交通アクセスになります。
行き先によって複数路線が利用できると交通に非常に便利です。
また快速電車が止まる駅の近くだとその需要も高まります。
都心から少し外れた場所ではかなり重宝されます。基本的に都心へ乗り換えなし、短時間でアクセスできる場所です。
周囲の公共交通機関がどれだけ利用しやすいか、です。

3 居住安全性

災害が起こったとき、リスクの少ない場所というものがあります。
大雨が降ったときの川付近、大きな地震が起こったときの海沿い、大雨や降雪などの影響による山崩れなど、そういう被害が少ないところ、無いところは資産価値が高いと言えます。
また再開発などで区画や街路の整備などが進んでいれば、避難がしやすいところなどです。
しかし、そこで絶対に何も起こらないとは言い切れません。
購入前には十分な検討が必要になってきます。

これらは現在進行形で資産価値のある土地です。

ほかにもこれから発展が望める土地などでは価格が上がったりします。
再開発が進み、生活インフラが整備が進んでいるところ、集客力の強い施設が近辺にあるところなど、これから需要がありそうなところです。
この先数年後、十数年後どうなって行くのか、先見の明が必要です。
数年前まで田舎町だった場所に都心へ続く駅が開発され、今では見違えるようなベッドタウンになっていたります。

バスエリアが人気物件

最近は車を所有する世帯も減っていると言われています。
停車させておくにも費用が掛かりますし、車検やガソリン、税金など費用がかさむだけでいらないと考える人も多いのでしょう。
そのため、最近はバス便エリアというところが人気を集めています。
駅までバスで移動することを前提として考えた物件選びです。

バスなんて面倒だ、と思う人もいるかもしれません。
一見、不便で敬遠されがちなところもありますが、住宅地として意外に人気があります。
なぜそういうエリアが人気なのかと言いますと、物件の数が多い事が挙げられます。
駅から10分、と言ってもその移動時間は手段によって異なります。
徒歩10分のエリアでは非常に限られてしまいます。要するに駅近と言われるエリアになりますので価格も高いです。
ですが、バスで10分となるとエリアが格段に広くなり、探せる物件の数も増えます。
バスで10分と徒歩で10分という違いだけで、探せる物件の範囲は倍以上に広がります。
バスも不便な部分はありますが、徒歩も同じようなものです。

にぎやかな駅周辺に比べて中心街からは外れていますので騒音の心配は少なくなり、静かで落ち着いた暮らしをしたいと考える人には人気です。
また郊外にもなれば広い公園や緑地が多いことから、家族世帯には人気の物件になります。
人気を如実に表しているのは、マンションの建設ラッシュです。郊外に大規模マンションが多く建設されている光景をよく見かけるかと思います。
駅まで移動できる足が確保できるのであれば、わざわざ駅の近くに住む必要はない、と考える人が増えている証拠でもあります。

最大の魅力は駅周辺に比べて価格の低さ、それと専有面積が広めだというところでしょう。
駅周辺では確保できる面積には限度があります。
同じ価格だったとしても駅周辺か、郊外かでその得られる面積の差は明らかです。
バス停ひとつあればそれだけ予算が浮く、ということです。ひとつの選択肢として考えておいても良いかと思います。

周囲の環境をしっかり観察して

不動産屋は物件や土地の紹介の他に物件管理というものがあります。
たとえば、アパートやマンションの清掃も不動産屋の仕事の一環になります。
その費用は家賃の中に含まれており、不動産が清掃業者に頼んで掃除をする、というのが一般的だと思います。
しかしずさんなところもあるのが実際のところです。

夜マンションを見上げてみましょう。
するとマンション内の点灯が消えてしまっている場合もあります。
それは不動産の管理が行き届いていない証拠でもあります。
明かりがなかったのはたまたまかもしれませんし、数ヶ月も放置されているのかもしれません。
ただその蛍光灯などは借りている人が”共営費”として毎月支払っているものです。
管理が行き届いていないというのは完全に不動産屋側の怠慢でしかありません。

まずは部屋を借りる前にこれから住む場所だけでなく、周囲の環境も見てから選ぶようにしましょう。
こんな話があります。
アパートの部屋の中は綺麗だからそこの部屋に決めた、という人がいました。
その人は住んでから裏にある駐車場がゴミだらけな事に気づいたのです。
そして初めて迎えた週末の夜中、駐車場の方から大声で叫び騒ぐ若者達の存在を知りました。
それからストレスと寝不足により、ノイローゼになり……、という場合がありました。
あらかじめアパートの裏の駐車場まで見ておけば、物件選びに失敗しなかったはずです。

部屋の中だけでは分からない事は周囲の環境を見れば分かるところも出てきます。

部屋を借りるからにはしっかりとした物件が良いのは当たり前です。
不動産屋の大小に関わらず、新着物件特集などで空き物件を探す場合であっても部屋だけでなく周囲の環境などもじっくりと見ると良いと思います。
綺麗なところは比較的治安も良いです。
場所はその場の綺麗さに大きく影響される、というのは参考にできる見方ではないでしょうか。
近所の環境を見ておけば近所に住む人の常識さも分かります。

諸費用の内訳項目

住宅を購入する場合、その住宅価格の他に諸費用というものがあります。
主に税金やローン、権利を持つ際に必要な経費になります。大体購入価格の3~8%を見ておくと良いと思います。
これら費用はローンに含むよりも自己資金で用意するのが一般的でしょう。
この他にも、住宅を購入した後にまた、固定資産税、都市計画税などと言った毎年支払う費用も出てきます。
ローンの返済計画を立てるとき注意が必要です。

マンションの場合、他に管理費、修繕費が発生します。
中にはこれは何の費用なの? と小首を傾げてしまう項目もあるかと思います。
たとえば、融資手数料や保証料という感じのものです。

この2つを簡単に説明しますと、融資手数料は金融機関とローン契約を結ぶための手数料です。
保証料は、その組んだローンの返済が万が一滞ってしまったときに代理で返済してくれる保証会社へ払う費用の事を言います。
どちらもローンを組む金融機関や、金額によって変わってきます。
大体で言えば、融資手数料は約4万円、保証料の場合はローンの返済期間が30年の場合、1000万円あたり約20万円になるかと思います。
しかし最近では保証料が不要という場合もあります。

このほかに団体信用生命保険料というのもあります。
民間ローンの場合、金利に含まれている場合が多く価格の約3%ぐらいが毎年支払います。
何事も無ければ支払い額は年々減っていきます。
これはローンを借りている人が亡くなってしまった場合、高度障害状態になってしまった場合にローンの残額分を支払ってくれる保険です。

こう聞くとさっきの保証料と何が違うのか、という疑問が出てくるかと思います。
違いは、ローンを何で清算するかの違いです。
保証料は、ローンを肩代わりしてくれますがすべてのローンが無くなるわけではありません。
返済義務は残り、返済できなければマイホームを売却しなければならなくなります。
団体信用生命保険料は、保険金で全額清算するのでローンはゼロになります。

こういった良く分からない諸費用があったら調べてみましょう。

安ければ良かろうなのだ?

分譲でも新築マンションは非常に高価なものになります。
なので、少しでも安く買いたいと思うのは当然です。

とは言っても、たまに相場よりも安い価格で販売している分譲マンションもあります。
ではそういう価格が安い分譲マンションは、どうやってコストを下げてその価格で販売しているのでしょうか。

ただ単に人気無いから、という理由もあるかと思います。
それとは別にはマンションの建設コストの削減している場合があるからです。
自社開発された設備や建具や安い海外製品を使用してコストを下げています。
こう聞くと耐震などの不安を覚える人もいるかと思います。が、現在はある程度の耐震強度が無いと立てられないのでその心配はありません。
が、懸念がまったくないのかと言うとそうでは無いです。

高品質な製品を使えば、そのぶん値段も高くなります。
そうなれば販売価格が高くなるのも当然ですよね。
逆に言えば、コストダウンをする事で品質が低下しているとも言えます。

たとえば、ドアの強度、部屋の設備や見た目などの問題等、致命的な問題ではないが目に付く欠陥、という場合も考えられます。
モデルルームでの見学ではこのような問題が出てきます。
そのまま部屋に反映される事もありますが、そうでない場合も……。
最近のマンションであれば設備などは変わらないだろう、というのは大きな間違いです。

他にコストを削減する方法として挙がるのは、購入した土地ではなく、借用した土地にマンションを建設する場合です。
土地を買ったわけではないので、その分マンションの価格を安く販売することが可能です。
しかし、借用地は50年後に地主へ返さなくてはなりません。
その50年の間に、その土地の地主がそこに何かを建てたい、使いたいとなってしまった場合、住人達は立ち退かなければならないという場合も出てきます。

価格が安いという事はどこかでその帳尻を合わせる事になります。
マンション購入など高価な買い物です。少しでも安く、という裏側にはこういう事情がある事は忘れてはいけません。

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